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撤辣后现南下买楼潮,偏幸启德新盘,逾半为内地客,专才揭4大隐形资本

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自全面撤辣后,内地客认为抵买自然(Nature)涌港扫货,久违的“西饼客”重现市场,掀起“南下买楼潮”,市场消息指,内地买家对于在香港置业的查询量,已激增40至50倍。有代理表示,现时就是百年一遇的黄金大时代。当中有博主指出内地客通常有“心理洁癖”,所以会偏好一手新盘,所以亦是近期各新盘热卖原因之一,不过,有博主指出香港楼不适合资金有限的“普通玩家”,当中有不少隐形成本,少粒银弹都难以成事。

撤辣后现南下买楼潮

“百年一遇”大旺市

近期内地买家热衷来港买楼,尤其在《小红书》等内地社交媒体推波助澜下,更形成一股势不可挡的“南下买楼潮”,以近日热卖新盘票王Blue Coast为例,内地买家占两成,另外深受专才追捧的启德,3月份该区新盘买家逾一半为内地客。利嘉阁地产总裁廖伟强于专栏表示,对代理而言,这种销售速度、数量和高佣金比率都同步升温的日子,说是“百年一遇”也不为过。

拆解西饼客涌现之谜

此外,廖伟强表示香港的物业质素、管理、保安等,较很多地方都优胜;而且容易租出单位,可以享受稳定的租金回报,回报率亦比内地高一至两倍。这也解释了市场为何会有大批来自内地的“西饼客”,即入市以“半打”可能“一打”扫货的大手客,涌现市场。反观香港的投资者、收租客等,则因为在这几年间,受到经济(Economy)及楼价下跌的冲击,购买资产的意欲大降,所以态度仍是比较保守及慢热。

有从事财富规划的内地专才向内媒透露,有刚性需求的买家,要趁着这波国策早下手。早年,行政部门通过高才通等人才引进措施,吸引大批专才来港,他认为,日后一众专才将成为香港楼市的新需求主力。

内地客钟情新盘因有“心理洁癖”

同时指出内地人更喜欢新盘的原因是“心理洁癖”的影响,认为全新没人住过较干净。另外,如果未在香港生活(Life)过的内地人,又对香港每个区的详细情况不太了解,通常会被附豪华会所及精装修的新盘所吸引。

勿忘4大隐形成本

然而,在香港置业都要做足准备,不少于内地博主于社交媒体分享,无论是投资还是自住,要有足够银弹储备,一般没有刚性需求,资金有限的“普通玩家”,不适合投资香港楼市,因为内地客其收入来源如果无法得到香港银行认可,则难以获批按揭,加上还有不少隐形成本需买家承担,为保万无一失,至少要有约500万元资金傍身。

隐形成本主要为印花税、代理佣金、律师费等费用。虽然已撤消辣税,但从价印花税仍然是一笔大支出,假设楼价1,000万元,就要缴付37万元税款。

另外,普遍博主认为香港管理费较昂贵,现时新盘管理费每方呎约4至5元,视乎屋苑规模。假设一个面积约500方呎单位,每方呎4元计算,每月管理费约2,000元,还有每季差饷亦是使费之一。

另外是律师费用,于香港买楼需委托律师跟进,律师收费约1万至5万元,视乎物业价值及复杂性而定。到银行贷款阶段,买家按需要购买按揭保险和家居(Home)保险。

收楼阶段,最后就要支付代理佣金,新盘没有这笔支出,不过如果买入二手单位,代理佣金普遍约1%,假设买入约1,000万单位,买家就要支付10万元佣金予代理。

对于用作投资的单位影响相对较大,香港平均租金回报约3厘,扣除以上种种成本,租金回报率降至2厘。

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